Hipoteca immobiliària

Erro al crear miniatura:

L'hipoteca immobiliària, com dret real de realisació del valor en garantia, permet al acreedor hipotecari sometre el ben hipotecat a venda forçosa -Eixecució d'hipoteca-, per a fer-se pagament del deute en el producte obtingut. Això sense dubte ha fomentat l'inversió en la construcció i adquisició de bien a crèdit pero ha fomentat en numerosos països les bombetes immobiliàries i les conseqüències indesijables per als compradors, sobretot particulars, quan no poden respondre al pagament establit del preu de la vivenda i les seues interessos: desdonaments i desestage forçat.

Erro al crear miniatura:

El perfeccionament de l'hipoteca immobiliària ha fomentat la construcció d'edificis i el desenroll immobiliari en general, com a resultat de la facilitat d'obtenció de recursos financers aliens per efecte de la calitat de la garantia que supon dita hipoteca. Mostra d'este fenomen ha segut l'espectacular desenroll del crèdit territorial especialment en Europa i Amèrica del Nort, en la década habida entre els anys 1998 i 2008. Les seues conseqüències varen ser nefastes: crisis de les hipoteques subprime, Crisis financera de 2008, Gran Recessió i extensió de la crisis econòmica a països de l'euro.

La hipoteca immobiliària és un dret real de garantia que recau, de forma exclusiva, sobre bens immobles i conferix al seu titular un dret de realisació de valor dels immobles hipotecats en la finalitat d'assegurar el compliment de l'obligació garantisada per l'hipoteca. Esta classe d'hipoteca fomenta la riquea econòmica en quant és l'orige del cridat crèdit territorial. Generalment es formalisa per mig d'escritura pública que necessàriament es té que inscriure en el Registre de la Propietat (o el registre immobiliari equivalent en cada país) sent constitutiva tal inscripció registral (si no s'inscriu no naix), per la circumstància de que el ben immoble hipotecat continua en possessió del deutor hipotecari obligat a complir. Es pot constituir també per ministeri de la llei.

No deu confondre's la obligació garantisada (préstam o crèdit) en la pròpia garantia (hipoteca) que és la que assegura la devolució de lo prestat. Encara que vagen units, el crèdit hipotecari i l'hipoteca són negocis jurídics distints. Aixina, en independència del préstam, sempre es podrà eixecutar i realisar el seu valor (venda forçosa), sense tindre en consideració al amo de la cosa hipotecada, o al titular del dret real hipotecat.

L'hipoteca immobiliària com a dret real

L'hipoteca immobiliària és un dret real de garantia, o, una forma de garantia real, -una relació jurídica entre una persona i una cosa-, que conferix a l'acreedor el poder de realisar en preferència el ben immoble hipotecat, per mig de la seua venda forçosa, que definitivament es diferencia de la capcione en que l'hipoteca no exigix el requisit del desplaçament o desposesión de la cosa que constituïx l'objecte de la garantia, la qual seguirà estant en poder del deutor hipotecari, i es diferencia també de la penyora, en que l'hipoteca recau només sobre bens immobles. La major ventaja de l'hipoteca front a la penyora radica potser en que no es requerix que el hipotecante (amo de la finca hipotecada) es desposesione del ben gravat, ni es coarta el seu poder de disposició, puix pot vendre, arrendar, cedir, tornar a hipotecar, etc., la finca hipotecada. Qualsevol adquirente posterior rebrà el ben hipotecat, gravat en la afecció real, quedant obligat a soportar l'eixercici del dret de realisació de valor que du aparellat, siga qui anara dit posseïdor (reipersecutoriedad).

Característiques primàries de l'hipoteca immobiliària

L'hipoteca immobiliària és un dret real, puix recau immediata i directament sobre una coser immoble, o sobre un atre dret real, i sempre es podrà eixecutar i realisar el seu valor (venda forçosa), sense tindre en consideració al amo de la cosa hipotecada, o al titular del dret real hipotecat.

Com a dret de realisació de valor, l'hipoteca està concebuda per a permetre el resarcimiento econòmic de l'acreedor hipotecari front al deutor que no complix. Con este fin, el art. 12 de la Llei Hipotecària exigix que per a constituir-se l'hipoteca deurà fer-se constar l'import de l'obligació garantisada i dels seus interessos, fins a un màxim de cinc anys, aixina com el valor en que s'ha taxat per a subasta la finca o dret objecte d'hipoteca.

És aixina mateix un dret accessori; l'hipoteca, en general, se sustenta sobre la preexistencia d'un dret anterior i es constituïx per a garantisar el compliment d'una obligació principal, afectant un determinat be de manera especial i prioritària al compliment d'eixa obligació. L'obligació principal i la de garantia, o accessòria, van indisolublemente unides de modo que si s'extinguix l'obligació principal, no pot seguir subsistint l'accessòria, i la garantia s'extinguix. No obstant, la Llei 41/2007, de 7 de decembre, que ha modificat la Llei Hipotecària de 1946 en el sentit de excepcionar el dogma de la accesoriedad de l'hipoteca, en el nou art. 153-bis de la Llei Hipotecària, el text de la qual otorga carta de naturalea a la cridada hipoteca omnibus, per a determinats subjectes, i només en la seua modalitat d'hipoteca de màxim que pot estar vigent en independència de les obligacions assegurables en la mateixa. Aixina mateix el citat dogma de la accesoriedad s'ha trencat en la modificació del art. 4 de la Llei 2/1994, de 30 de març, en l'apartat del qual 3 es crea la cridada hipoteca recarrega. Com a dret indivisible, fins a tant no es cancele l'hipoteca, subsistix de manera íntegra afectant a totes i cada una de les parts de la cosa hipotecada i assegurant tot el crèdit, i cada una de les seues parts, de modo que mentres subsistixca pendent una part del crèdit, quedarà íntegra l'hipoteca, encara que l'obligació garantisada es dividixca, o s'extinguixca en part, l'hipoteca subsistirà en la seua integritat fins que la deute garantisada estiga completament saldada. La indivisibilidad no impedix que en el consentiment expresse de l'acreedor hipotecari, i només d'esta manera, l'hipoteca es dividixca si, prèvia o simultàneament, s'ha dividit la cosa hipotecada.

Com a dret formal, per a que existixca es tenen que cobrir els requisits formals per a la seua constitució, que són: la formalisació en document públic i l'inscripció en el Registre de la propietat. La falta del requisit d'inscripció invalida l'hipoteca inclús entre els propis contratantes.

És també un dret immobiliari. Recau fonamentalment sobre bens immobles, encara que per extensió recaiga també en els bens mobles inseparables dels immobles, i sobre bens i drets reals susceptibles d'alienació, inclús pot ser objecte d'hipoteca el dret al aprofitament urbanístic.

És un dret sobre bens aliens (ius in re aliena). Els bens hipotecats deuen ser aliens i no pertànyer a l'acreedor hipotecari devent constituir-se sobre coses de titularitat distinta a la de dit acreedor. El ben hipotecat continua en possessió de la seua amo, el deutor hipotecari, i només en els casos en que el valor de la cosa estiga sofrint decadència en perjuí de l'acreedor hipotecari, este pot demanar la possessió i administració interina per a preservar el seu valor, per mig de l'eixercici de l'acció de devastación.

Principals classes i tipos d'hipoteca immobiliària

Classes d'hipoteca

Hi ha moltes classes d'hipoteca, pero les més importants són:

• (a) Per l'extensió del dret garantisat: Ordinària i De seguritat:
  • Hipoteca ordinària: Consta en el registre l'entrega o contraprestació de l'acreedor i totes les senyes del crèdit que garantisa.
  • Hipoteca de seguritat: Es configura com un marc dins del com es va a desenvolver un crèdit no entregat per l'acreedor i no definit en tots els seus térmens. És també cridada hipoteca de màxim per la que es fixa un top màxim fins a a on alcança la garantia hipotecària inscrita (per eixemple l'hipoteca en garantia d'un aval, o en garantia d'un crèdit en conte corrent o la prevista en el art. 153-bis de la Llei Hipotecària).
• (b) Pel número de bens gravats:
  • De responsabilitat única o distribuïda: Hipoteca de responsabilitat única: recau sobre una sola finca.
  • Hipoteca distribuïda: en recaure sobre vàries finques, el principi d'especialitat obliga a distribuir l'import de la responsabilitat que per dita hipoteca li correspon soportar a cada una de les finques.

Tipos d'hipoteca

• Hipoteca voluntària.- És la convinguda entre les parts; imposta per disposició de l'amo dels bens sobre els que es constituïx.
• Hipoteca necessària.- Cride's necessària l'hipoteca especial, a on certes persones estan obligades a constituir certa obligació per a assegurar els bens que administren o per a garantisar els crèdits de determinats acreedors
• Hipoteca ordinària.- Aquella en que l'obligació que s'assegura té des del primer moment existència certa en quant es referix al ben hipotecat i al monte del crèdit.
• Hipoteca excepcional.- És la destinada a garantisar una obligació d'existència dubtosa o de quantia no determinada.
• Hipoteca immobiliària.- Aquella que es constituïx sobre bens immobles. És dir sobre aquells bens que són o estan fixos en l'immoble, incloent-se el propi immoble.
• Hipoteca mobiliaria.- És la que recau sobre bens mobles, és dir, que l'objecte del contracte són precisament bens de naturalea moble.

Vore també

Acció hipotecària Lloguer social Bombeta immobiliària en Espanya Crisis immobiliària espanyola de 2008 Llei Hipotecària (Espanya) Dación en pagament Clàusula solc Hipoteca subprime Crisis de les hipoteques subprime

Càrrega Dret de superfície Estatut de la propietat urbana Finca registral Garantia real Hipoteca condicional Hipoteca recarrega Hipoteca de màxim

Hipoteca del dret a l'aprofitament urbanístic Hipoteca omnibus Hipoteca inversa Hipoteca de seguritat Hipoteca Immoble Preu de la vivenda Registre de la propietat

Bibliografia

• Blasco Gascó, F.P.: L'hipoteca immobiliària i el crèdit hipotecari. Editorial Tirant Lo Blanch. Valéncia, 2000 - ISBN 978-84-8442-110-8.
• O'Callagam Muñoz, J.: Compendio de Dret Civil. Tom 3 (Drets reals i hipotecari) Edita Edersa. Madrit, 2004 - ISBN 84-95748-93-2

• García Medina, J.: Noves i especials formes de garantia en el comerç. Estudis sistemàtic i crític. Editorial La Llei. Madrit, 2009 - ISBN 978-84-8126-209-4.
• Treviño García Ricardo "Els contractes civils i les seues generalitats. Sèptima edició" Editora Mc Graw Hill. Mèxic 2008 - ISBN 970-10-6399-6